원금균등상환 원리금균등상환 체증식분할상환 어떤 대출 상환 방식이 유리할까?

원금균등상환 원리금균등상환 체증식분할상환 어떤 대출 상환 방식이 유리할까?

 

 특례보금자리론의 30년, 40년 주택담보대출과 신생아특례 담보대출의 관심이 뜨겁습니다.. 그런데 이 대출을 받으려고 보면 대출 상환 방식을 선택하라고 하는데, 원금균등상환, 원리금균등상환, 체증식분할상환 등 대출 상환 방식도 참 다양합니다. 오늘은 다양한 대출방법 중에 어떤 방식을 택해서 갚아야 가장 나에게 유리한 것인지 각각의 대출 상환 방법에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져보겠습니다. 

 

대출상환방식 비교

 

목차(Contsnts)
1. 대출상환 대표방식 4가지
2. 원금균등상환
3. 원리금균등상환
4. 만기일시상환
5. 거치식상환
6. 체증식상환
7. 대출상환원리금조회
8. 맺음말

 

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대출상환 대표방식 4가지

 

 집을 살 때 온전히 내 돈으로 사는 사람은 잘없습니다. 대부분 주택담보대출을 받아 오랜 기간 이자와 원금을 갚아나가는 것이 보통인데요. 이때 대출금 상환 방식은 크게 4가지가 있습니다. 이때 각각의 특징과 장단점을 알아야 내 상황에 맞는 대출은 선택할 수 있습니다. 아래에는 각각의 특징을 직접 정리한 표입니다. 

 

 

대출상환방식

 

 표에는 1억원을 5%의 금리로 5년 만기로 대출한 상황을 가정했습니다. 거치식 상환은 원금균등상환을 가정했습니다. 보다시피 어떤 방식을 택하느냐에 따라 장점과 단점이 명확하고 갚아야 하는 총이자도 1270만원에서 2500만원까지 달라지는 것을 볼 수 있습니다. 만약 5억을 빌렸다면 총이자가 6천만원에서 1억까지 아주 크게 달라지게 됩니다.

 

 4가지 대출의 각각의 특징을 자세히 살펴보고 최근에 사용하는 체증식 분할상환 방식까지 추가로 알아보겠습니다.  

 

 

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원금균등상환 

 

 먼저 4가지 중 원금균등상환 방식을 살펴보겠습니다. 

 

원금균등상환 : 대출원금을 대출기간동안 일정한 금액으로 고정 상환하는 방식.

 

 

 원금균등상환은 말그대로 상환에서 원금을 고정금액으로 상환하는 방식입니다. 전체 대출금에서 원금이 일정비율로 계속 상환되기 때문에 이자는 남은 원금에서 계산되게 되고 따라서 시간이 갈수록 이자는 계속 줄어들게 됩니다. 

 

 가령 내가 1억을 빌렸고 1억에 대한 이자 5%로 10년동안 빌렸다면, 빌린 원금 1억을 10년으로 나누어 1년에 천 만원, 한 달에 83만원씩 원금을 계속 갚고 거기에 이자도 계속 갚아나가는 것이죠. 그렇게 되면 초기에는 원금 83만원 + 이자가 높지만 나중에는 원금은 고정으로 갚지만 뒤에 이자부분이 원금을 계속 갚았기 때문에 줄어들면서 총 상환액이 점차 줄어들 게 됩니다. 

 

 대신 상환액에 따라 변동되는 이자로인해 매달 갚아야할 상환 비용이 달라지게 되면서 소득이 일정한 봉급생활자들이 지출 계획을 세우는데 번거로운 단점은 있습니다. 

 

원금균등상환이 유리한 경우

 

 원금균등상환의 경우 초기 부담은 높지만 총 이자가 적기 때문에, 어느정도 목돈이 있어서 초기 상환 비용을 감당할 수 있는 경우에 가장 유리합니다.. 또한 갈아타기 보다 구매한 부동산에 오래 거주하여 대출을 유지할 계획인 경우에 유리할 수 있습니다. 

 

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원리금균등상환

 

 원리금 균등상환은 원금균등상환과 약간 다릅니다. 이번에는 상환할 금액에서 원금이 아니라 원리금을 고정하는 방식입니다.

 

원리금균등상환 : 대출 만기일까지 대출 원금과 이자를 합친 금액. 즉 원리금을 균등하게 상환하는 방식

 

 

이번에도 원리금은 대출원금에 이자를 합친 금액으로 내가 1억을 빌렸고 1억에 대한 이자 5%로 10년동안 빌렸다고 가정해보겠습니다. 그럼 이자가 총 5천만원이 되겠죠. 그럼 원금에 총이자를 더한 1억 5천만원을 10년으로 나누어 1년에 1500만원씩, 즉 1달에 1500/12= 125만원씩 계속 갚아나가는 것입니다. 

 

 이 방식을 사용하면 매번 이자비용이 달라지는 원금균등 방식과 다르게 매달 상환해야하는 돈이 균등해지게 됩니다. 이러면 앞선 방식인 원금균등에 비해 총 이자는 늘어나겠지만 계획적인 자금운영이 가능해지죠. 

 

원리금균등상환이 유리한 경우

 

  따라서 원리금균등상환이 유리한 경우는 매번 소득과 지출이 일정하게 계산되는 월급쟁이들에게 유리한 방식입니다. 대신 매달 상환 부담은 원금균등분할상환과 같이 다소 높기 때문에 어느정도 고정비용이 감당한 경우에 적당하다고 할 수 있습니다. 

 

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만기일시상환

 

매매의 주택담보대출에는 잘사용하지 않는 방식이지만 전세대출에는 만기일시상환이 자주 사용됩니다.

 

만기일시상환 : 대출기간 동안은 이자만 납부하고, 원금은 만기에 일시 상환하는 방식

 

 보통 전세자금대출에서 많이들 원금을 받아서 전세금을 내고 이자만 내는데 바로 그 방식이 만기일시상환방식입니다. 이 방식은 원금을 갚을 필요가 없기 때문에 초기에 상환부담을 적게 가져갈 수 있습니다. 하지만 반대로 원금을 갚아넣지 않기 때문에 갚아야할 총이자는 가장 많아지게 되는 방식입니다. 

 

만기일시상환이 유리한 경우

 

만기일시상환의 경우 초기에 원금이 부족한 사회초년생들이 전세자금마련 등으로 사용할 수 있는 대출입니다. 또한 내가 전세이자보다 높은 수익을 투자로 낼 수 있는 사람의 경우 만기일시상환으로 전세자금대출 등을 받고, 목돈은 투자로 굴리는 등의 방법을 사용할 때 유리해지는 것이죠. 

 

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거치식 상환

 

 거치식 상환은 일정기간은 만기일시상환처럼 이자만 내다가 일정 기간이 지나면 원금과 이자를 갚는 방식입니다. 

 

거치식 상환 : 거치기간 동안은 이자만 납부하고, 이후에는 원금과 이자를 상환하는 방식 

 

 

 가령 10년간 금리 5%로  1억을 빌리고 3년간 거치했다고 해보겠습니다. 그럼 거치기간인 3년 동안은 금리 5%의 이자만 내는 것입니다. 이후 거치기간이 끝난 7년동안은 원금 1억을 7년간 갚으면서 이자도 내는 방식인데 남은 7년간은 원금균등이나 원리금 균등 등을 선택해서 갚는 것이죠. 

 

거치식 상환이 유리한 경우

 

 거치식 상환의 경우에도 초기에 원금이 부족한 사회초년생들이 사용할 수 있는 방식입니다. 거치기간을 어떻게 두냐에 따라서 유동적으로 자금계획을 세울 수 있습니다. 다만 만기일시상환보다는 덜하지만 원금균등이나 원리금균등상환보다는 거치기간 동안 원금상환을 하지않아 총이자는 늘어나게 됩니다.

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체증식 상환

 

 요즘에는 주택담보대출의 경우 원금균등, 원리금균등과 함께 체증식 상환이 많이 사용되고 있습니다. 특히 한국주택금융공사의 특례보금자리론은 만 40세 미만에서 일정 조건을 만족해야 사용할 수 있는 방식으로 20~30대에서만 가능한 상환방식이죠. 

 

체증식 상환 : 대출 상환 금액이 일정하게 증가하는 방식으로 초기에 적은 금액을 내고 이후에 많은 금액을 상환

 

 

 체증식 방식은 점차 대출 상환 금액을 체증(증가)시키는 방식입니다. 가령 1억을 연 5% 금리로 10년간 빌렸을 때 첫 해에는 매월 100만원을 상환하고 2년차에는 120만원, 마지막 10년차에는 140만원을 갚아나가는 방식입니다. 

 

체증식 상환이 유리한 경우

 

 사회초년생들의 경우 결혼 등의 이유로 주택은 필요한데, 초기 자본과 소득은 낮습니다. 따라서 상대적으로 낮은 소득의 시기에는 상환금을 줄이고, 이후에 상환액을 높여서 대출을 상환할 수 있기 때문에 젊은 세대에게 유리한 방식이라고 할 수 있습니다.

 

 다만 이런 방식을 사용할 경우 감당해야할 총이자는 앞선 원금균등이나 원리금균등상환 방식에 비해 높기 때문에 총이자를 생각해서 구매한 주택에 오래 살지 않고 짧은 시기마다 갈아타는 경우에 체증식 상환이 유리하다는 점을 이해해야 합니다. 초기에 부담이 적은 점을 이용해서 대출을 받아 주택을 구매하고 2~5년마다 주택을 매도 매수해서 차익을 통해 이자비용을 헷지하는 것이죠. 

 

 특히 부동산이 상승기에 있는 경우 초기 상환액을 줄이고 부동산을 취득할 경우 보통 근로소득보다 빠르게 오르는 자산상승에서 소외되지 않으며, 원금 균등상환이나 원리금 균등상환에 비해 유리한 방식이 됩니다. 

 

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대출상환원리금 조회 

 

 앞서 5가지 대출 방식에 따른 각각의 특징과 장단점을 알아보았습니다. 대출방식을 정했다면 대출상환원리금 조회를 이용해서 해당 대출을 사용할 경우 대출상환원리금이 얼마인지 직접 계산해본다면 상환계획을 세우는데 더 용이할 것입니다. 

 

대출상환원리금 조회 페이지

 

 다양한 대출계산기 페이지가 있지만 한국주택금융공사의 대출상환원리금조회를 이용하면 손쉽게 대출 원리금을 계산해볼 수 있습니다. 아래에 링크를 남겨두겠습니다. 

 

https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_03.do#!#none

월별상환원리금 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사

 

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맺음말

 

 오늘은 원금균등상환, 원리금균등상환, 만기일시상환, 거치식상환, 체증식상환까지 총 다섯가지의 대출상환방식에 대해 공부했습니다. 각 대출 방식의 특징을 알고 있으면 자신의 상황에 맞게 대출방식을 유리하게 선택할 수 있을 것입니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다. 이상 리대리였습니다.